برای بازنویسی مجدد این مقاله، از نمایه من دیدن کنید، سپس داستان‌های ذخیره شده را مشاهده کنید .
برای بازنویسی مجدد این مقاله، از نمایه من دیدن کنید، سپس داستان‌های ذخیره شده را مشاهده کنید .

برای بازنویسی مجدد این مقاله، از نمایه من دیدن کنید، سپس داستان‌های ذخیره شده را مشاهده کنید .
برای بازنویسی مجدد این مقاله، از نمایه من دیدن کنید، سپس داستان‌های ذخیره شده را مشاهده کنید .
کاربرد
پیش بینی
کاربر نهایی
شرکت بزرگ
بخش
دارایی، مالیه، سرمایه گذاری
Zestimate ارزش های خانه Zillow به مرجعی برای صاحبان خانه های ایالات متحده تبدیل شده است. اما زمانی که Zillow سعی کرد از الگوریتم خود برای خرید و فروش خانه استفاده کند، بازار را به شدت نادرست خواند.
بازوی iBuyer (یا «خریدار فوری») این شرکت، جایی که شرکت‌های فناوری اول از الگوریتم‌هایی برای ارزش‌گذاری، خرید و فروش سریع خانه‌ها استفاده می‌کنند، که در سال 2018 در فونیکس راه‌اندازی شد. این بازار به یک بازار شلوغ در شهر آریزونا پیوست: Opendoor، Redfin و Offerpad از حدود سال 2014 در آنجا خانه‌هایی می‌خرند و می‌چرخانند.
اصل پشت خرید iBuying ساده است: شرکت‌های فناوری با استفاده از قدرت داده‌های بزرگ، قیمتی را که فکر می‌کنند می‌توانند ملکی را بفروشند، تخمین می‌زنند و سپس پیشنهادات خود را برای خرید اطلاع می‌دهند. آنها تمایل دارند قیمت های پایین تری نسبت به خریداران سنتی ارائه دهند، اما با وعده معاملات سریعتر و تمام نقدی، فروشندگان را جذب می کنند.
هنگامی که یک iBuyer صاحب خانه شود، به سرعت برای بازسازی ملک و ثبت مجدد آن کار می کند – در تئوری برای کسب سود. تجزیه و تحلیل میلیون ها فروش خانه در سراسر ایالات متحده بین سال های 2013 و 2018 توسط دانشگاهیان در دانشکده بازرگانی استنفورد، نورث وسترن، و کلمبیا نشان داد که iBuyers حدود 5 درصد از خانه ها سود می برد.
زیلو معتقد بود که راز دنیای iBuying را دارد: Zestimate. این الگوریتم که در سال 2006 راه اندازی شد، قبل از اینکه برای تخمین قیمت احتمالی ملکی که Zillow خریداری کرده بود، روی میلیون ها ارزیابی خانه در سراسر ایالات متحده آموزش دیده بود. در تئوری، این تلاقی طبیعی دو چیز بود: تخصص زیلو در قیمت‌گذاری خانه‌ها، و روش جدیدی برای خرید ملک که بر برآوردهای دقیق متکی بود.
به گفته جان ویک که از سال 2003 یک مشاور املاک و تحلیلگر املاک و مستغلات در اطراف فینیکس بوده است، به مدت سه سال کارساز بوده است. مشکلات مربوط به وام های گران قیمت اما او هرگز چیزی شبیه به 18 ماه گذشته ندیده است.
او می‌گوید: «من در بهار 2020 کسی را نمی‌شناسم که پیش‌بینی کرده باشد بازار همان کاری را که کرد انجام خواهد داد. "هیچکس پیش بینی نمی کرد که آنقدر بلند شود و قوی شود." در مارس 2020، تقریباً تمام فعالیت ها در بازار مسکن فینیکس متوقف شد زیرا جهان تعطیل شد و عدم اطمینان اقتصادی حاکم شد. تا اکتبر 2021، فروش، از جمله در بین iBuyers، به طرز چشمگیری افزایش یافت.
شرکت‌های فناوری منطقه فونیکس را به دلیل وجود خانه‌های شیرین‌پز در آن انتخاب کردند. برخلاف بوستون یا نیویورک، خیابان های identikit قیمت گذاری املاک را آسان تر می کند. توماس پیسکورسکی از دانشکده بازرگانی کلمبیا، که همچنین یکی از اعضای دفتر ملی تحقیقات اقتصادی است، می‌گوید سهم بازار iBuyers در فونیکس از حدود 1 درصد در سال 2015 – زمانی که شرکت‌های فناوری برای اولین بار وارد بازار شدند – به 6 درصد در سال 2018 رسید. Piskorski معتقد است iBuyers – از جمله Zillow – از آن زمان تاکنون سهم خود را افزایش داده اند، اما هنوز در کمتر از 10 درصد از کل معاملات در شهر مشارکت دارند.
ویک می‌گوید، مردم در املاک و مستغلات از ورود iBuyers می‌ترسیدند. در اوایل اکتبر 2021، Zillow فعال ترین خرید هفته خود را در فینیکس ثبت کرد، بخشی از هدف خود برای خرید 5000 خانه در ماه تا سال 2024 . سپس ناگهان از خرید منصرف شد. ویک یک سوال داشت: "چه اتفاقی افتاد؟"
یک ماه بعد مشخص شد. ریچ بارتون، یکی از بنیانگذاران و مدیرعامل زیلو، گفت: «ما تشخیص داده‌ایم که غیرقابل‌پیش‌بینی بودن در پیش‌بینی قیمت‌های مسکن بسیار فراتر از آن چیزی است که پیش‌بینی می‌کردیم و ادامه مقیاس‌پذیری پیشنهادهای Zillow، برنامه خرید خانه این شرکت، منجر به سود بیش از حد و نوسانات ترازنامه خواهد شد.» اعلام نتایج سه ماهه سوم این شرکت در اوایل این ماه. این شرکت بازوی iBuying خود را تعطیل کرد و گفت 25 درصد از نیروی کار خود را کاهش خواهد داد.
بارتون به تحلیلگران گفت که اساس کسب و کار iBuying Zillow قادر به پیش بینی دقیق قیمت خانه ها از سه تا شش ماه قبل است. این نشان دهنده زمان تعمیر و فروش خانه هایی بود که زیلو خریداری کرده بود.
اما پیش‌بینی‌ها در بازار پر پیچ و خم مسکن در سال 2021 نادرست بود. بارتون گفت، در سه ماهه دوم، زیلو در واقع توانست خانه ها را 5.8 درصد بیشتر از آنچه انتظار داشت بفروشد. با این حال، در سه ماهه سوم، Zillow خانه ها را 5 تا 7 درصد کمتر از پیش بینی خود فروخت.
سایر iBuyers با تغییراتی که در بازار مسکن ناشی از همه‌گیری ایجاد شد، متزلزل شدند. رقبای Zillow در ماه اکتبر خرید خود را کاهش دادند، اما Zillow طبق داده های گردآوری شده توسط مایک دلپریت، تحلیلگر املاک و مستغلات، به سرعت ادامه داد. زیلو همچنین خانه‌هایی را با قیمتی بالاتر از میانگین بازار می‌خرید: 65000 دلار بیشتر در سپتامبر.
در فونیکس، مشکل به ویژه حاد بود. بر اساس تجزیه و تحلیل اکتبر 2021 توسط اینسایدر، از هر 10 خانه ای که زیلو خریداری کرد، 9 خانه با قیمتی کمتر از خرید اولیه شرکت به فروش گذاشته شد. اگر هر یک از این خانه ها به قیمت پیشنهادی Zillow فروخته شود، شرکت 6.3 میلیون دلار ضرر می کند. بارتون اعتراف کرد: «به بیان ساده، میزان خطای مشاهده شده ما بسیار نوسان‌تر از آن چیزی است که تا به حال انتظار داشتیم. و باعث می‌شود بیشتر شبیه یک معامله‌گر مسکن اهرمی به نظر برسیم تا بازارساز که ما قصد داریم باشیم.»
Zillow می گوید الگوریتم آن که ارزش تخمینی بیش از 100 میلیون ملک را با تجزیه و تحلیل ده ها متغیر از جمله اندازه و مکان یک خانه به روز می کند، اشتباهی ندارد. یک سخنگوی می گوید: "ما به توانایی Zestimate خود اطمینان داریم."، با اشاره به میانگین نرخ خطای سیستم برای خانه های موجود در بازار 1.9 درصد و 6.9 درصد برای خانه های خارج از بازار است.
با این حال، برای سودآوری برنامه iBuying، زیلو معتقد بود که تخمین‌های آن باید دقیق‌تر و تنها در عرض چند هزار دلار باشد. تغییرات ایجاد شده توسط همه گیری را انجام دهید و برنامه iBuying در حال از دست دادن پول بود. یکی از این عوامل: در فونیکس و جاهای دیگر، کمبود پیمانکاران، زیلو را برای برگرداندن خانه‌هایش به همان سرعتی که می‌خواست دشوار می‌کرد.
همه بر این باور نیستند که رویدادهای "قوی سیاه " مانند همه گیری ویروس کرونا و تأثیر آن بر اقتصاد تنها موضوع بوده است. پیسکورسکی اذعان می‌کند که نگرانی‌های مربوط به تورم، تغییر تقاضا برای مسکن، و احتمال افزایش نرخ بهره توسط فدرال رزرو، همگی تأثیر داشتند.
پیسکورسکی می‌گوید Zillow در تلاش برای تعقیب سریع سهم بازار، ممکن است فراتر از محدوده توانایی الگوریتم خود رسیده باشد. او توضیح می‌دهد: «تا زمانی که آنها در محدوده‌های مدل کسب‌وکار باقی بمانند و خانه‌هایی را بخرند که فروش آنها راحت‌تر است، مشکلی با الگوریتم وجود ندارد. چیزهای زیادی بر ارزش‌گذاری خانه‌ها تأثیر می‌گذارد که حتی الگوریتم‌های بسیار پیچیده هم نمی‌توانند آن‌ها را درک کنند.»
پس از برداشتن میوه کم آویزان، Zillow تصمیم گرفت تا شانس بیشتری را در خانه‌های با کیفیت پایین‌تر یا پیچیده‌تر انتخاب کند، درست همانطور که بیماری همه‌گیر سر و صدای بیشتری به داده‌ها اضافه کرد. پیسکورسکی می‌گوید: «پیش‌بینی سخت‌تر است، زیرا در حال حاضر ابهامات زیادی در بازار مسکن وجود دارد.
یکی از مشاوران املاک، که منتقد صریح زیلو است، معتقد است شکست اجتناب ناپذیر بود. شان گاچر، مشاور املاک مستقر در نوادا که اخیراً یک TikTok ویروسی منتشر کرده است که ادعا می‌کند Zillow بازار مسکن را دستکاری می‌کند، می‌گوید: «ققنوس به نظر آزمایشی است که نشان می‌دهد چقدر می‌تواند سهم بازار را به دست آورد، کنترل کند و تصمیم بگیرد که با آن چه کار کند. (زیلو این اتهامات را در ابتدا رد کرد و گفت که برای هر خانه ای که می خرد، ارزش بازار را می پردازد.) «برخی ممکن است آن را دستکاری بنامند. آنها گفتند که "نمی توانند به طور دقیق قیمت خانه های آینده را پیش بینی کنند." سوال من این است: چه کسی می تواند؟ فقط کسی که کنترل عرضه را در دست دارد می تواند قیمت را پیش بینی کند و به نظر می رسد که آنها تلاش کرده اند کنترل عرضه را به دست آورند.»
برای صاحبان خانه فونیکس، یک iBuyer کمتر برای خرید خانه وجود دارد – خبر خوبی برای افرادی مانند Wake. اما ساکنان آنجا و جاهای دیگر نباید انتظار داشته باشند که دیگران به این زودی مغازه را ببندند. بررسی خود زیلو از بازار نشان می‌دهد که iBuyers تنها در سه ماهه دوم سال 2021 هر روز 19 خانه در فونیکس، تقریباً از هر 20 خانه خرید در آنجا یک خانه و روزی 165 خانه در سراسر ایالات متحده – از هر 100 خانه خریده است. جایی که Zillow در حال خروج است. ، Redfin، Opendoor، و Offerpad در حال قدم گذاشتن و افزایش هستند. پیسکورسکی می‌گوید: «در اصل، این یک مدل تجاری قابل دوام است، اما قابلیت دوام آن با موقعیت‌های بازار تغییر می‌کند. عجله طلا تازه شروع شده است.


© 2021 Condé Nast. تمامی حقوق محفوظ است. استفاده از این سایت به منزله پذیرش ماست توافقنامه کاربر و خط مشی رازداری و بیانیه کوکی و حقوق حریم خصوصی کالیفرنیا شما. Wired ممکن است بخشی از فروش را از محصولاتی که از طریق سایت ما به عنوان بخشی از شراکت های وابسته ما با خرده فروشان خریداری می شوند، به دست آورد. مطالب موجود در این سایت را نمی توان تکثیر کرد، توزیع کرد، انتقال داد، ذخیره کرد یا از آن استفاده کرد، مگر با اجازه قبلی کتبی Condé Nast. انتخاب های تبلیغاتی

source

توسط techkhabari